Frage geschrieben am 27.07.2010 11:37:33Betreff: kauf vermietetes objekt-abriss-neubau DHH-verkauf oder vermietung
Rechtsgebiet: Haus-, GrundbesitzEinsatz: € 50,00Status: Beantwortet
Wir haben ein vermietetes Haus mit sehr grossem Grundstück gekauft in Sept. 09. Wir haben den Mieter zum September 2010 gekündigt wegen Eigenbedarfs.
Von Nov. 2009 bis Sept. 2010 (Auszug des Mieters) erzielen wir geringe Mieteinnahmen.
Lt. Gutachten des Verkäufers ist der Boden gut 80 % der Verkaufssumme wert, das Haus max. 20 %.
Sobald das Haus leer ist, möchten wir das Haus abreissen und das Grundstück mit einem Doppelhaus bebauen.
Eine Doppelhaushälfte (DHH) (Haus B) mit 40 % der gesamter Grundstücksfläche und 40 % der reinen Baukosten würden wir vermieten ODER verkaufen,
die andere DHH (Haus A) mit 60 % der gesamten Grundstücksfläche und 60 % der reinen Baukosten selbst bewohnen.
Fragen zur h-e-u-t-i-g-e-n Vermietungssituation (gekündigter Altmieter, geringe Miete):
a) besteht für das FA eine Gewinnerzielungsabsicht unsererseits? Wir haben das Haus zur Eigennützung gekauft und wollen die andere Hälfte, wenn sie fertiggestellt ist, vermieten.
b) wenn das FA die Gewinnerzielungsabsicht verneint, können wir für das z.Z.vermietete und abzureissende Haus dennoch Schuldzinsen und Afa absetzen?
c) wenn das FA die Gewinnerzielungsabsicht verneint, müssten wir die Mieteinnahmen dennoch versteuern?
d) wie hoch soll die Afa für das Gebäude jetzt - 2010, geringe Mieteinnahmen - sein im Vergleich mit Grund und Boden?
e) wie verändert sich die AfA ab 2011, wenn abgerissen und ein Doppelhaus gebaut wird, wovon dann die Hälfte vermietet wird?
f) wenn ich das jetzt in 2010 falsch mache, kann ich es zur Not in 2011 noch korrigieren?
Wir haben das Grundstück mit altem Haus beim Erwerb in 2009 komplett aus EIGENKAPITAL finanziert.
Wenn wir das alte Haus nun abreissen und neu 2 DHH bauen, brauchen wir Fremdkapital. Wir wissen, dass komplett getrennte Rechnungen für den Bau beidern Häuser zu führen sind.
Fragen zur k-ü-n-f-t-i-g-e-n Vermietungs- oder Verkaufssituation:
a) Wie kriegen wir es hin, dass der Gebäude-und Grundstücksanteil für Haus B im nachhinein mit FREMDEM Kapital finanziert wird und unser EIGENKAPITAL ausschliesslich
für den Gebäude-und Grundstücksanteil von Haus A verwendet wird?
b) Wenn wir das halbe Grundstück und eine DHH nach Herstellung gewinnbringend verkaufen, wie vermeiden wir dann auf den evtl. Gewinn Spekulationssteuer zu zahlen?
c) Wie wird ein solcher Gewinn bestimmt?
Beim Haus ist es vermutlich einfach: Mehrpreis zu den Bau + Nebenkosten.
Beim Grundstück ist es nicht so einfach: wenn wir 60 % (Bau-und Gartenland) behalten und 40 % (reines Bauland) verkaufen, teilt man dann einfach den Kaufpreis auf in 60-40 oder
unterscheidet man zwischen Bau-und Gartenland?
Danke.
Von Nov. 2009 bis Sept. 2010 (Auszug des Mieters) erzielen wir geringe Mieteinnahmen.
Lt. Gutachten des Verkäufers ist der Boden gut 80 % der Verkaufssumme wert, das Haus max. 20 %.
Sobald das Haus leer ist, möchten wir das Haus abreissen und das Grundstück mit einem Doppelhaus bebauen.
Eine Doppelhaushälfte (DHH) (Haus B) mit 40 % der gesamter Grundstücksfläche und 40 % der reinen Baukosten würden wir vermieten ODER verkaufen,
die andere DHH (Haus A) mit 60 % der gesamten Grundstücksfläche und 60 % der reinen Baukosten selbst bewohnen.
Fragen zur h-e-u-t-i-g-e-n Vermietungssituation (gekündigter Altmieter, geringe Miete):
a) besteht für das FA eine Gewinnerzielungsabsicht unsererseits? Wir haben das Haus zur Eigennützung gekauft und wollen die andere Hälfte, wenn sie fertiggestellt ist, vermieten.
b) wenn das FA die Gewinnerzielungsabsicht verneint, können wir für das z.Z.vermietete und abzureissende Haus dennoch Schuldzinsen und Afa absetzen?
c) wenn das FA die Gewinnerzielungsabsicht verneint, müssten wir die Mieteinnahmen dennoch versteuern?
d) wie hoch soll die Afa für das Gebäude jetzt - 2010, geringe Mieteinnahmen - sein im Vergleich mit Grund und Boden?
e) wie verändert sich die AfA ab 2011, wenn abgerissen und ein Doppelhaus gebaut wird, wovon dann die Hälfte vermietet wird?
f) wenn ich das jetzt in 2010 falsch mache, kann ich es zur Not in 2011 noch korrigieren?
Wir haben das Grundstück mit altem Haus beim Erwerb in 2009 komplett aus EIGENKAPITAL finanziert.
Wenn wir das alte Haus nun abreissen und neu 2 DHH bauen, brauchen wir Fremdkapital. Wir wissen, dass komplett getrennte Rechnungen für den Bau beidern Häuser zu führen sind.
Fragen zur k-ü-n-f-t-i-g-e-n Vermietungs- oder Verkaufssituation:
a) Wie kriegen wir es hin, dass der Gebäude-und Grundstücksanteil für Haus B im nachhinein mit FREMDEM Kapital finanziert wird und unser EIGENKAPITAL ausschliesslich
für den Gebäude-und Grundstücksanteil von Haus A verwendet wird?
b) Wenn wir das halbe Grundstück und eine DHH nach Herstellung gewinnbringend verkaufen, wie vermeiden wir dann auf den evtl. Gewinn Spekulationssteuer zu zahlen?
c) Wie wird ein solcher Gewinn bestimmt?
Beim Haus ist es vermutlich einfach: Mehrpreis zu den Bau + Nebenkosten.
Beim Grundstück ist es nicht so einfach: wenn wir 60 % (Bau-und Gartenland) behalten und 40 % (reines Bauland) verkaufen, teilt man dann einfach den Kaufpreis auf in 60-40 oder
unterscheidet man zwischen Bau-und Gartenland?
Danke.
Antwort geschrieben am 27.07.2010 16:23:28
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Chalet SeaadaFreiweide 7, 21029 Hamburg, Tel: 04034836886, Fax: 0407212413
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Chalet Seaada als RSS-Feed abonnieren!Sehr geehrter Interessent,
vielen Dank fuer Ihre Anfrage, die ich unter Beruecksichtigung Ihres Gebotes sowie der Regeln dieser Palttform im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt beantworte:
Wenn Sie aus dem alten Haus Mieteinnahmen erzielen, so sind dieses Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das gleiche gilt, wenn Sie später die andere Hälfte vermieten. Hieraus erzielen Sie auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Sie können auch das alte Gebäude bis zum Abriss noch abschreiben, wenn Sie es vermieten. Sie können demnach Afa und Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen. Allerdings können Sie die Afa nur für das Gebäude und nicht für den Grund und Boden absetzen. Die Afa berechnet sich also aus den 20% des Kaufpreises.
In Ihrem Fall haben Sie das Gebäude mit Abbruchabsicht erworben. Somit gehören die Abbruch- und Planungskosten sowie der Restbuchwert des entfernten Gebäudes zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes und muss zusammen abgeschrieben werden.
Wenn Sie nur eine Hälfte vermieten, können Sie die Afa nur anteilig für diesen Teil geltend machen.
II.
a) Damit dieses erreicht werden kann, muss nach dem BMF-Schreiben vom 16.4.2004 (IV C 3-S2211-36/04) 1. eine genaue Zuordnung der Herstellungskosten erfolgen und 2. ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den Herstellungskosten bestehen. Das bedeutet, dass die Herstellungskosten tatsächlich mit dem Darlehen gezahlt werden.
Hierfür muss ein extra Baukonto eingerichtet werden ausschließlich für die Darlehensmittel. Die Herstellungskosten werden dann nur von diesem Konto beglichen.
Des Weiteren müssen Sie sich genau an die Vorgaben des BMF Schreibens halten. Wenn nötig, konsultieren Sie für die Details deshalb bitte noch mal einen Steuerberater.
b) Gem. §23 EStGist der Verkaufsgewinn bei nicht Selbstnutzung erst nach 10 Jahren steuerfrei.
c)Der Veräußerungsgewinn ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis und den anteiligen Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten für das Grdstk und den Werbungskosten (z.B. Afa) andererseits.
Sie müssen also die geltend gemachten Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn noch hinzurechnen.
Mit freundlichen Grüßen
vielen Dank fuer Ihre Anfrage, die ich unter Beruecksichtigung Ihres Gebotes sowie der Regeln dieser Palttform im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt beantworte:
Wenn Sie aus dem alten Haus Mieteinnahmen erzielen, so sind dieses Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das gleiche gilt, wenn Sie später die andere Hälfte vermieten. Hieraus erzielen Sie auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Sie können auch das alte Gebäude bis zum Abriss noch abschreiben, wenn Sie es vermieten. Sie können demnach Afa und Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen. Allerdings können Sie die Afa nur für das Gebäude und nicht für den Grund und Boden absetzen. Die Afa berechnet sich also aus den 20% des Kaufpreises.
In Ihrem Fall haben Sie das Gebäude mit Abbruchabsicht erworben. Somit gehören die Abbruch- und Planungskosten sowie der Restbuchwert des entfernten Gebäudes zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes und muss zusammen abgeschrieben werden.
Wenn Sie nur eine Hälfte vermieten, können Sie die Afa nur anteilig für diesen Teil geltend machen.
II.
a) Damit dieses erreicht werden kann, muss nach dem BMF-Schreiben vom 16.4.2004 (IV C 3-S2211-36/04) 1. eine genaue Zuordnung der Herstellungskosten erfolgen und 2. ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den Herstellungskosten bestehen. Das bedeutet, dass die Herstellungskosten tatsächlich mit dem Darlehen gezahlt werden.
Hierfür muss ein extra Baukonto eingerichtet werden ausschließlich für die Darlehensmittel. Die Herstellungskosten werden dann nur von diesem Konto beglichen.
Des Weiteren müssen Sie sich genau an die Vorgaben des BMF Schreibens halten. Wenn nötig, konsultieren Sie für die Details deshalb bitte noch mal einen Steuerberater.
b) Gem. §23 EStGist der Verkaufsgewinn bei nicht Selbstnutzung erst nach 10 Jahren steuerfrei.
c)Der Veräußerungsgewinn ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis und den anteiligen Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten für das Grdstk und den Werbungskosten (z.B. Afa) andererseits.
Sie müssen also die geltend gemachten Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn noch hinzurechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 10.10.2010 18:30:48
Sehr geehrter Herr Seaada,
vielen Dank für die Info. Leider wurde der wichtigste Teil meiner Frage m.E. nicht beantwortet bzw. habe ich es nicht verstanden:
WIE kriegen wir es hin, dass der Gebäude-und Grundstücksanteil für Haus B sozusagen im Nachhinein mit FREMDEM Kapital finanziert wird und unser EIGENKAPITAL im Nachhinein ausschliesslich
für den Gebäude-und Grundstücksanteil von Haus A verwendet wird?
M.a.W.: wir haben das ganze Grundstück bislang ausschliesslich mit Eigenkapital bezahlt, wollen aber nun das Bestandshaus abreissen und knapp die Hälfte mit einer neuen, zu finanzierenden Doppelhaushälfte bebauen und vermieten. Das Eigenkapital, das wir für diesen Teil des Grundstücks bezahlt haben, möchten wir im Grunde wieder "herausholen" und für die Baukosten der selbstgenützten anderen, sonst auch komplett zu finanzierenden Doppelhaushälfte verwenden. Ist das möglich?
Wir möchten die Mieteinnahmen mit den Schuldzinsen einerseits steueroptimierend verrechnen können, andererseits für den eigengenützten Teil möglichst wenig finanzieren müssen, da sich diese Schuldzinsen ohnehin nicht steuerlich auswirken.
Besten Dank!
Sehr geehrter Herr Seaada,
vielen Dank für die Info. Leider wurde der wichtigste Teil meiner Frage m.E. nicht beantwortet bzw. habe ich es nicht verstanden:
WIE kriegen wir es hin, dass der Gebäude-und Grundstücksanteil für Haus B sozusagen im Nachhinein mit FREMDEM Kapital finanziert wird und unser EIGENKAPITAL im Nachhinein ausschliesslich
für den Gebäude-und Grundstücksanteil von Haus A verwendet wird?
M.a.W.: wir haben das ganze Grundstück bislang ausschliesslich mit Eigenkapital bezahlt, wollen aber nun das Bestandshaus abreissen und knapp die Hälfte mit einer neuen, zu finanzierenden Doppelhaushälfte bebauen und vermieten. Das Eigenkapital, das wir für diesen Teil des Grundstücks bezahlt haben, möchten wir im Grunde wieder "herausholen" und für die Baukosten der selbstgenützten anderen, sonst auch komplett zu finanzierenden Doppelhaushälfte verwenden. Ist das möglich?
Wir möchten die Mieteinnahmen mit den Schuldzinsen einerseits steueroptimierend verrechnen können, andererseits für den eigengenützten Teil möglichst wenig finanzieren müssen, da sich diese Schuldzinsen ohnehin nicht steuerlich auswirken.
Besten Dank!
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 11.10.2010 16:19:13
Ich verweise noch einmal auf das BMF-Schreiben vom 16.4.2004 (IV C 3-S2211-36/04).Sie können dieses als genaue Anleitung benutzen. Es müssen viele Punkte beachtet werden, so dass ich hier nur eine Zusammenfassung präsentieren werde.
Es ist aber auch klar, dass dieser Vorgang nicht einfach ist, so dass externe Hilfe sicher angebracht wäre.
In dem BMF-Schreiben heißt es:
"Ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet."
Sie müssen also ein Darlehen aufnehmen und müssen die Herstellung von Haus B mit diesem Darlehen finanzieren.
Damit dieses nachgewiesen werden kann, müssen weitere Punkte beachtet werden.
Ihr Eigenkapital verwenden Sie dann für Haus A.
1.Zuordnung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Der Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten setzt zunächst voraus, dass die Herstellungskosten den Gebäudeteilen, die eigenständige Wirtschaftsgüter bilden, zugeordnet werden.
"Herstellungskosten
In Rechnung gestellte Entgelte für Lieferungen und Leistungen, die ausschließlich einen bestimmten Gebäudeteil betreffen (z.B. Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen in einer einzelnen Wohnung) (in Ihrem Fall Haus B), sind diesem Gebäudeteil gesondert zuzuordnen. Diese Aufwendungen müssen entweder durch den Unternehmer gesondert abgerechnet oder durch den Steuerpflichtigen in einer gleichartigen Aufstellung gesondert aufgeteilt und ausgewiesen werden.
Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen (z.B. Aufwendungen für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung, den Außenanstrich), sind den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen anteilig zuzuordnen. Dies gilt auch, wenn der Steuerpflichtige die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet hat, ohne die auf die jeweiligen Gebäudeteile entfallenden Kosten gesondert auszuweisen.
2. Wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Für den Werbungskostenabzug ist darüber hinaus ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den vermieteten Gebäudeteil unabdingbar. Dieser liegt nur dann vor, wenn dieser Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten tatsächlich mit den dafür aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt worden ist. Hieraus folgt für Anschaffungs- und Herstellungsvorgänge:
Herstellung eines Gebäudes
Von einem wirtschaftlichen Zusammenhang ist auszugehen, wenn der Steuerpflichtige ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstattet und die Zahlungen der zugeordneten Herstellungskosten zu Lasten dieses Kontos ergehen.
Versäumt es der Steuerpflichtige, die den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen gesondert zugeordneten Aufwendungen getrennt mit Eigen-/Darlehensmitteln zu finanzieren, sind die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile schätzungsweise aufzuteilen.
Werden die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet und bezahlt, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass auch die Darlehensmittel nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen verwendet worden sind. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Steuerpflichtige durch eigene Aufstellung die Herstellungskosten anteilig dem vermieteten Gebäudeteil zuordnet und die sich danach ergebenden Herstellungskosten mit Darlehensmitteln bezahlt (BFH-Urteil vom 25.3.2003).
Mit freundlichen Grüßen
Ich verweise noch einmal auf das BMF-Schreiben vom 16.4.2004 (IV C 3-S2211-36/04).Sie können dieses als genaue Anleitung benutzen. Es müssen viele Punkte beachtet werden, so dass ich hier nur eine Zusammenfassung präsentieren werde.
Es ist aber auch klar, dass dieser Vorgang nicht einfach ist, so dass externe Hilfe sicher angebracht wäre.
In dem BMF-Schreiben heißt es:
"Ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet."
Sie müssen also ein Darlehen aufnehmen und müssen die Herstellung von Haus B mit diesem Darlehen finanzieren.
Damit dieses nachgewiesen werden kann, müssen weitere Punkte beachtet werden.
Ihr Eigenkapital verwenden Sie dann für Haus A.
1.Zuordnung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Der Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten setzt zunächst voraus, dass die Herstellungskosten den Gebäudeteilen, die eigenständige Wirtschaftsgüter bilden, zugeordnet werden.
"Herstellungskosten
In Rechnung gestellte Entgelte für Lieferungen und Leistungen, die ausschließlich einen bestimmten Gebäudeteil betreffen (z.B. Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen in einer einzelnen Wohnung) (in Ihrem Fall Haus B), sind diesem Gebäudeteil gesondert zuzuordnen. Diese Aufwendungen müssen entweder durch den Unternehmer gesondert abgerechnet oder durch den Steuerpflichtigen in einer gleichartigen Aufstellung gesondert aufgeteilt und ausgewiesen werden.
Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen (z.B. Aufwendungen für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung, den Außenanstrich), sind den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen anteilig zuzuordnen. Dies gilt auch, wenn der Steuerpflichtige die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet hat, ohne die auf die jeweiligen Gebäudeteile entfallenden Kosten gesondert auszuweisen.
2. Wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Für den Werbungskostenabzug ist darüber hinaus ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den vermieteten Gebäudeteil unabdingbar. Dieser liegt nur dann vor, wenn dieser Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten tatsächlich mit den dafür aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt worden ist. Hieraus folgt für Anschaffungs- und Herstellungsvorgänge:
Herstellung eines Gebäudes
Von einem wirtschaftlichen Zusammenhang ist auszugehen, wenn der Steuerpflichtige ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstattet und die Zahlungen der zugeordneten Herstellungskosten zu Lasten dieses Kontos ergehen.
Versäumt es der Steuerpflichtige, die den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen gesondert zugeordneten Aufwendungen getrennt mit Eigen-/Darlehensmitteln zu finanzieren, sind die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile schätzungsweise aufzuteilen.
Werden die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet und bezahlt, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass auch die Darlehensmittel nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen verwendet worden sind. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Steuerpflichtige durch eigene Aufstellung die Herstellungskosten anteilig dem vermieteten Gebäudeteil zuordnet und die sich danach ergebenden Herstellungskosten mit Darlehensmitteln bezahlt (BFH-Urteil vom 25.3.2003).
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