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Wir (Ehepaar, angestellt, eigenes Haus bereits vorhanden) haben uns jetzt ein denkmalgeschütztes Wohn/Geschäfthaus für 195 Tsd. € zur Vermietung gekauft. 2012 werden wir noch ca. 45 Tsd. € für eine Sanierung investieren, in den Folgejahren nur noch Reparaturen.
1 gewerbliche Ladeneinheit mit 70m2, Miete 1100,00€
1 Wohnung mit 140m2, Miete 580,00€
Ist es nun sinnvoll zur Vorsteuer zu optieren, da nur anteilig Gewerbefläche vermietet wird?
Wenn ja, ergeben sich damit andere Steuer-Nachteile bei der Einkommenssteuer, z.B. Abschreibungen, Werbungskosten oder ähnliches?
Wann spätestens optiere ich die Vorsteuer?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Nutzen Sie ein Grundstück sowohl für private als auch für unternehmerische Zwecke - d.h. gewerbliche Vermietung mit Erhebung von Umsatzsteuer, können Sie Vorsteuer (anteilig entsprechend der Nutzflächen) geltend machen. Voraussetzung ist, dass Sie dieses Grundstück mit Gebäude "Ihrem Unternehmen zuordnen". Erst wenn Sie die Umsatzsteuer auf die gewerbliche Miete erheben, ist dies nach außen kundgetan. Wenn der Ladenbetreiber selbst umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist, kann er wiederum die an Sie gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen, so dass er durch die um die Umsatzsteuer erhöhte Miete wirtschaftlich nicht belastet ist. Falls Sie bisher keine Umsatzsteuer verlangt haben, sollten Sie rasch den Mietvertrag ändern. Auch hier sind formale Anforderungen zu beachten, damit der Mieter selbst die Vorsteuer wieder bekommt.

Sie haben den Vorteil daraus, dass Sie die Vorsteuerkosten, die unmittelbar mit der Ladeneinheit zusammenhängen, in voller Höhe erstattet bekommen und aus den Kosten, die beide Einheiten betreffen, immerhin ein Drittel erstattet bekommen.

Nachteile bei der Abschreibung ergeben sich nicht, die Erwerbskosten waren ohne Umsatzsteuer, so dass die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung unverändert bleibt.

Andere Nachteile, außer dem erhöhten Verwaltungsaufwand, sind hier nicht zu erwarten. Sie sollten auf jeden Fall eine Beratung wegen grundsätzlicher Dinge, die bei der Umsatzsteuer zu beachten sind, in Anspruch nehmen. Sie erhalten nur dann die Vorsteuer erstattet, wenn die Rechnungsangaben auf den Rechnungen anderer Unternehmer korrekt und vollständig sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen, für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung,

mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin