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Ausgangspunkt ist ein Zweifamilienhaus welches meine Eltern mit mir gemeinsam in 1996 (zu je 1/2) käuflich erworben haben. Im Januar 2009 erwarb ich im Zuge eines Kaufvertrages die Hälfte meinr Eltern zu einem Kaufpreis in Höhe von 65.000 €. Der Verkehrswert für das gesamte Hausgrundstück lag seinerzeit bei etwa 240.000 €, der hälftige Verkehrswert mithin bei 120.000 €. Die Differenz sollte als Schenkung gedacht sein, es fehlt jedoch im Kaufvertrag ein entsprechender Hinweis auf die beabsichtigte "gemischte Schenkung".

Eine Schenkungssteuererklärung unterblieb bisher, da der Freibetrag ohnehin deutlich darüber liegt. Nun beabsichtige ich, das gesamte Hausgrundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von 240.000 € zu veräußern. Nun habe ich aus dem Bekanntenkreis gehört, dass eine Steuer auf einen Veräußerungsgewinn zu zahlen wäre, da ich die zweite Hälfte des Hausgrundstückes zu einem so niedrigen Kaufpreis erworben habe und dadurch ein Veräußerungserlös entsteht.
Ist dieses tatsächlich der Fall ? Hätte im Kaufvertrag unbedingt der Hinweis auf eine gemischte Schenkung erfolgen müssen ? Wie muss ich mich gegenüber evt. Ansprüchen des FA verhalten ?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform. Bitte beachten Sie, dass die hier erteilten rechtlichen Hinweise sich ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt beschränken und eine persönliche Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt unter Vorlage der Dokumente nicht ersetzen können.

Dies vorausgeschickt, nehme ich hier Stellung:

Ihre Zweifel, ob mangels ausdrücklicher Bezeichnung der Übertragung im Jahr 2009 als „gemischte Schenkung“ die hierzu anzuwendende Berechnung der Ermittlung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns iSd. § 23 EStG ausscheidet, kann ich hier ausräumen:

Es kommt bei einem Vertrag nicht in erster Linie darauf an, welche Bezeichnung die Parteien gewählt haben sondern welcher Lebenssachverhalt vorliegt und ob damit ein steuerrechtlicher Tatbestand erfüllt ist.

Hier liegen nach Ihren Angaben die Voraussetzungen für eine gemischte Schenkung zweifellos vor.

Als Anschaffung im Sinne d. § 23 EStG ist ausschließlich der Anteil heranzuziehen, der entgeltlich erfolgte. Bei unentgeltlichem Erwerb ist nach § 23 Abs.1 S.3 EStG Ihnen zwar die Anschaffung des Rechtsvorgängers (Eltern) zuzurechnen. Da die Anschaffung durch die Eltern bereits vor über 10 Jahren erfolgte, scheidet für den Teil, der durch Schenkung erworben wurde, auf jeden Fall eine Steuerpflicht nach § 23 EStG aus. Für den durch Sie im Jahr 1996 erworbenen Anteil ebenso.

Für die Aufteilung, welcher Anteil als entgeltlich und welcher Anteil als unentgeltlicher Erwerb anzusehen ist, ist der Verkehrswert im Zeitpunkt der Übertragung heranzuziehen. In diesem Verhältnis ist dann auch im Zeitpunkt der Veräußerung der Anschaffungspreis dem Veräußerungserlös gegenüberzustellen.

Gemäß § 23 Abs.3 S.4 EStG sind bei der Ermittlung des Gewinnes die Anschaffungskosten um Abschreibungen, erhöhte Absetzungen für Abnutzung und Sonderabschreibungen zu kürzen.
Steuerfrei bleibt die Veräußerung soweit selbstgenutztes Wohneigentum beteiligt ist (§ 23 Abs. 1 Ziffer 1 Satz 3 EStG.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage gerne zur Verfügung,

mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
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