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Wir besitzen eine voll aus Eingenmitteln finanzierte Ferienimmobilie. Zusätzlich zur Anschaffung des Erstbezug-Neubaus im Jahre 2007 wurden im Jahre 2008 ca. 15% des Anschaffungswertes für vermietete Einrichtungsgegenstände investiert. Seit Anbeginn wird die Wohnung jährlich mit 2% des Anschaffungswertes abgeschrieben und die Einrichtungsgegenstände wie Sofa, Küche, Fernsehrer, u.a. linear auf 10 Jahre, ausgehend vom Neuwert, als sonstige Werbungskosten bei der Steuer angesetzt. Die Wohnung wird als reine Ferienwohnung geführt und an 365 Tagen als solche nachweislich bereit gehalten. Ab dem ersten Nutzungsjahr wurden Vermieterlöse erwirtschaftet, die zusammen mit den Abschreibungen in der jährlichen Einkommenssteuererklärung angesetzt wurden.
Aktuell prüfen wir nun eine Veräußerung der Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist für fremd genutzte Immobilien.

Frage: Wie bewertet das Finanzamt Hamburg neben der Spekulationssteuer für die Wohnimmobilie die bereits in vier Steuerjahren realisierten Steuervorteile aus Einkommenssteuer für Wohnung und vermietete Einrichtungsgegenstände?
A. Wie hoch ist bei einem Verkauf der Steuersatz für die Wohnung?
B. Müssen nach einer Veräußerung die bereits realisierten Vorteile für die vermieteten Einrichtungsgegenstänge und 2% Wohnungs-AfA nachentrichtet werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.

Bitte beachten Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen, Änderung der Angaben oder die Zweideutigkeit der Informationen das steuerrechtliche Ergebnis ändern können.

Das Finanzamt Hamburg ist verpflichtet, die Einkommensteuersteuer nach Steuerrechten und Verwaltungsanweisungen zu veranlagen.

In Ihrem Fall ist einkommensteuerlich zwischen der Veräußerung der Immobilie (der Ferienwohnung) und der Veräußerung der Einrichtungen (der Mobilien) zu unterscheiden.

Da der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Wohnung nicht mehr als zehn Jahre beträgt und die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist der Veräußerungsgewinn (i.d.R. = Verkaufserlös - Verkaufskosten - Anschaffungskosten + in Anspruch genommene Abschreibungsbeträge) einkommensteuerpflichtig. Die bereits in Anspruch genommenen Afa-Beträge mindern die Anschaffungskosten und erhöhen somit den Veräußerungsgewinn. Dieser Veräußerungsgewinn fließt in Ihr zu versteuerndes Einkommen ein. Verluste aus den Veräußerungsgeschäften sind jedoch nur mit entsprechenden Gewinnen auszugleichen. Eine Verrechnung mit anderen Einkünften ist nicht möglich. Es gilt für die Spekulationssteuer Ihr persönlicher Steuertarif, welchen aus der Ferne leider nicht ermittelt werden kann. Wenn Sie sich eine Steuerberechnung für dieses Veräußerungsgeschäft wünschen, stehe ich Ihnen gern unter Anrechnung des hierfür bezahlten Betrags zur Verfügung.

Die Veräußerung der Mobilien ist nur steuerbar, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. Dies ist nicht Ihr Fall. Somit ist die Veräußerung der Mobilien einkommensteuerlich nicht zu berücksichtigen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.

Besteht noch Unklarheit, verwenden Sie bitte gern die Nachfragefunktion.