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Mutter M kauft 1975 zwei benachbarte Häuser.
Haus 1 hat 8 Wohnungen und liegt an einer "Rumpel-Pumpel-Straße".
Das über Eck gelegene Haus 2 hat 6 Wohnungen und liegt an einer ruhigen Wohnstrasse.
Beide Häuser haben eine gemeinsame Grundbuchnummer.
1995 überträgt M beide Häuser auf Tochter T mit Niessbrauchsvorbehalt.
2004 Aufhebung Niessbrauch.
Zwischenzeitlich hat sich bei beiden Objekten großer Sanierungsstau bemerkbar gemacht.
T versucht deshalb beide Objekte zu veräußern - erfolglos.
Daraufhin lässt T die Grundbuchnummer teilen und bietet beide Häuser einzeln an - zunächst ebenfalls erfolglos.
Daraufhin beschließt T zunächst, Haus 1 zu behalten und den Sanierungsstau selbst aufzulösen und nur noch das attraktivere, wenngleich unsanierte, Haus 2 anzubieten.
2005/2006 investiert T ca 300000,-- € in Haus 1. Finanzamt versucht zunächst, T in die AfA zu zwingen. Gutachter stellt jedoch fest, dass hier kein "Luxus" vorliegt, sondern lediglich notwendige Erhaltungsaufwendungen getätigt wurden, die M zuvor eben nicht getätigt hat. T setzt daraufhin die Investitionskosten - über 5 Jahre verteilt - steuerlich an.
Parallel dazu gelingt der Verkauf von Haus 2.
Wg Europäischer Finanzkrise, bevorstehender Grunderwerbsteuererhöhung usw ist aktuell ein günstiger Verkaufszeitpunkt.
Kann T Haus 1 im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung verkaufen, ohne irgendwelche Spekulations- oder sonstigen Steuern auszulösen?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung der Regeln dieser Plattform beantworte.

Bitte bedenken Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen oder Änderung der Angaben das steuerrechtliche Ergebnis ändern können.

Ihrer Angabe zufolge gehe ich davon aus, dass das Haus 1 zu Ihrem Privatvermögen gehört.

Die gesetzliche Grundlage für Besteuerung bei einer Veräußerung eines im Privatvermögen befindlichen Grundstücks ist § 23 EStG. Danach ist der Veräußerungsgewinn steuerbar, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Bei der Berechnung der Veräußerungsfrist gilt für den Anschaffungszeitpunkt der Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrag, Tauschvertrag usw.). Anschaffung ist ein entgeltlicher Erwerb eines Grundstücks. Der Anschaffungszeitpunkt bei der Mutter, ich gehe davon aus, ist im Jahr 1975.

Wenn die Mutte die Häuse in 1995 im Wege einer Schenkung unentgeltlich auf Tochter übertragen hat, dann lag grundsätzlich keine Anschaffung der Häuse durch Tochter. Wurde für die bisherige Eigentümerin M an dem übertragenen Grundstück eingeräumt, lag ein Vorbehaltsnießbrauch vor. Die Bestellung des Nießbrauchs ist keine Gegenleistung der Erwerberin T. Somit war die Übertragung in 1995 unentgeltlich. Der Anschaffungszeitpunkt in 1975 gilt weiterhin für die neue Besitzerin T. Falls das Haus 1 in 2011 veräußert werden soll, ist die Haltfrist von 10 Jahren bereits abgelaufen, so dass der eventuelle Veräußerungsgewinn einkommensteuerlich nicht steuerbar ist, also der Gewinn unterliegt in diesem Fall nicht der ESt.

Der Verkauf des Haus 1 unterliegt jedoch grundsätzlich der Grunderwerbsteuer.

Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.

Besteht noch Unklarheit, verwenden Sie bitte gern die Nachfragefunktion. Ich gebe Ihnen gern Auskunft.