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Guten Tag,

ich beziehe mich auf das Konz Steuerlexikon unter der Rubrik "Private Veräußerungsgeschäfte - 2.1.2. Die Veräußerungsfrist bei Grundstücken"

Dort wird folgendes Beispiel genannt, das der anschließenden Situation sehr ähnelt:

Beispiel 2:
A hat am 31.3.1993 ein unbebautes Grundstück angeschafft. Im Jahr 1998 stellt er darauf ein Einfamilienhaus fertig, das er anschließend vermietet.

Lösung 2:
Ab dem 1.4.2003 kann er das bebaute Grundstück veräußern, ohne dass der Gewinn der Besteuerung nach § 23 EStG unterliegt.
Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG ist ein innerhalb der steuerschädlichen Frist fertig gestelltes Gebäude einzubeziehen. Maßgeblich für den Beginn der Frist ist somit die Anschaffung des Grund und Bodens und nicht die Fertigstellung des Gebäudes. Nach dem Steuerbereinigungsgesetz 1999 sind auch nicht fertig gestellte Gebäude in die Ermittlung des Veräußerungsgewinns einzubeziehen. Dies gilt für Veräußerungen mit Kaufvertragsabschluss nach dem 31.12.1998 (BMF vom 5.10.2000, BStBl I 2000, 1383, Rz. 12).

Nun folgende Situation:
Grundstückskauf inklusive Einfamilienhaus am 01.08.2000. Das Grundstück/Haus wurde seitdem ausschließlich zu privaten Wohnzwecken genutzt.
Auf diesem Grundstück galt bereits mit Kaufdatum ein Baurecht zur Errichtung eines zusätzlichen Ein- oder Mehrfamilienhauses. Das Grundstück ist nicht real geteilt. Nun besteht der Wunsch, auf diesem Grundstück ein Mehrfamilienhaus (3 Wohnungen mit jeweiliger Abgeschlossenheitsbescheinigung) zu errichten. Somit wären auf diesem Grundstück inklusive Einfamilienhaus 4 Einheiten, die dann nach WEG (Wohneigentumsgesetz) geteilt würden.

Hierzu folgende Fragen:
1. Fängt mit dem Bau bzw. mit der Fertigstellung eines Mehrfamilienhauses mit drei voneinander abgetrennten Wohneinheiten und anschließender Vermietungsabsicht die zehnjährige steuerpflichtige Veräußerungsfrist nach §23 EStG von vorne an?
2. Können die 3 Wohnungen direkt nach Fertigstellung einzeln verkauft werden, ohne dass nach § 23 EStG ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegt?
3. Kann bereits mit dem Verkauf der ersten Neubauwohnung gegen die Drei-Objekt-Regel verstoßen werden, da evtl. ein direkter Zusammenhang zwischen Bau und Verkauf steht und dies unter die Rubrik „Gewerblicher Grundstückshandel" fällt?
4. Ist also in allen vorgenannten Fragen der Zeitpunkt des Grundstückserwerbs entscheidend oder der Bau/die Fertigstellung des Mehrfamilienhauses?
5. Sollte eine Steuerpflicht in den ersten Fragen vorliegen, dann folgende Überlegung: Wie verhält es sich bei der Nutzung des Mehrfamilienhauses zu privaten Zwecken (ohne jegliche Vermietung, noch nicht einmal an Angehörige oder die eigenen Kinder)? Kann also das gesamte Grundstück weiterhin privat genutzt werden und nach einer Wartezeit von zwei Jahren ab Bezugsfertigkeit steuerfrei veräußert werden?

Schönen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Zu 1. und 2.: Nach § 23 Abs. 1 S.1 Nr. 1 S. 2 EStG werden grundsätzlich errichtete Gebäude in die Ermittlung eines Veräußerungsgewinns einbezogen.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass mit Errichtung der drei neuen Wohnungen ein neuer 10-Jahres-Zeitraum beginnt. Dies müsste im Gesetz ausdrücklich geregelt sein. Dort wird jedoch als Stichtag der Tag der Anschaffung des Grundstücks angesehen.

Hier erfolgt der Bau der Wohnungen erst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist. Es beginnt daher keine neue Frist mit Errichtung der Wohnungen.

Liegt kein Fall des § 15 EStG (gewerblicher Grundstückshandel) vor, bleibt jedenfalls nach § 23 EStG die Veräußerung steuerfrei.


3. Ob gewerblicher Grundstückshandel vorliegt und somit eine Versteuerung nach § 15 EStG erfolgt, ist nach den Kriterien der Rechtsprechung und Finanzverwaltung zu prüfen.
Hierbei kommt es bei der Beurteilung darauf an, ob ein Zusammenhang zwischen Errichtung der Wohnungen (nicht Erwerb des Grundstücks) und dem Verkauf besteht.
Liegt ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung und Verkauf der Eigentumswohnungen vor (innerhalb von fünf Jahren), dass sie noch im Zusammenhang zu sehen und zu beurteilen sind, wird unbedingte Veräußerungsabsicht ab Baubeginn und damit gewerblicher Grundstückshandel bejaht, so im BMF-Schreiben,IV A 6-S 2240-46/04, 26.03.2004, Rn. 20 und 21.
Bei einem solchen zeitlichen Zusammenhang liegt es nach Auffasssung in Rechtsprechung und Verwaltungsmeinung nahe, dass von vornherein bei der Errichtung der Wohnungen Verkaufsabsicht bestanden hat. Auf die Drei-Objekt-Grenze kommt es dann nicht an.

4. Wenn das Mehrfamilienhaus selbst genutzt wird, wirkt sich dies auf eine Besteuerung nach § 23 EStG nicht mehr aus, hier ist der 10-Jahres-Zeitraum abgelaufen.

Allerdings könnte der Eigentümer bei Selbstnutzung möglicherweise Zweifel an der unbedingten Veräußerungsabsicht ausräumen und somit die Anwendung des § 15 EStG und die Besteuerung als gewerblicher Grundstückshandel vermeiden, da dann nur die Drei-Objekt-Grenze die wesentliche Hürde darstellt.

Ob eine Selbstnutzung von drei Eigentumswohnungen für eine Einzelperson oder ein Ehepaar plausibel dargestellt werden kann,ist allerdings wieder ein anderes Problem.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin