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Hallo,

ich habe im Herbst 2010 einen Altbau gekauft, den ich seit diesem Zeitraum renoviere.

Das Haus besteht aus 3 Eigentumswohnungen. Eine davon bewohne ich selbst. Eine der Wohnungen im EG beabsichtigte ich gewerblich voraussichtlich ab Dezember gewerblich zu vermieten und wollte daher die Option zur Umsatzsteuer bei Vermietung und Verpachtung nutzen. Dies habe ich auch im September dem Finanzamt mitgeteilt. Vom Finanzamt habe ich eine Bestätigung mit Steuernr. erhalten.

Da sich der Renovierungsfortschritt verzögerte ist eine Vermietung erst ab 15. Februar 2012 möglich.
Das Problem ist jetzt allerdings, dass ich keinen gewerblichen Mieter finden konnte sondern an privat zu Wohnzwecksen vermieten muss .

Und daher jetzt meine Fragen:

1. Kann ich die Umsatzsteueroption wieder zurückziehen.

2. Wie ist die rechtliche Situation, wenn ich a einen Privaten vermieten, da kann ich ja keine UST erheben.

3. Wenn die UST-Option nicht mehr zurückgenommen wird, was ist dann zu beachten bzw. wie muss ich dann den Mietvertrag gestalten. und kann in diesem Fall die Vorsteuer aus den anteiligen Renovierungskosten aus 2011 abgesetzt werden, denn dann könnte es ja doch vorteilhaft sein, die niedrigere UST mit der viel höheren Vorsteuer aus 2011 und 2012 zu verrechnen. Ist dem so bzw. was ist da zu beachten

Wie lange bin ich dann an diese Option gebunden, dass heißt wenn nach einem zeitraum diese Option entfällt oder ich zurücktrete, was hat das für Folgen? Muss ich etwas zurückbezahlen?

Welche Fristen müsste ich für 2011 ggfs. beachten?

Welche Risiken sind hinsichtlich Anerkennung des Vorsteuerabzugs durch das Finanzamt zu beachten?

Was ist in dieser beschriebenen Situation das richtige und gesicherte Vorgehen?

Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.

Bitte beachten Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen, Änderung der Angaben oder die Zweideutigkeit der Informationen das steuerrechtliche Ergebnis ändern können.

Der Widerruf der Option (Verzicht auf Steuerbefreiungen § 9 UStG) ist nur bis zur formellen Bestandskraft der jeweiligen Jahressteuerfestsetzung zulässig (BFH-Urteil vom 10. 12. 2008, XI R 1/08, BStBl 2009 II S. 1026). Solange die materielle Bestandskraft der Jahressteuerfestsetzung 2010 (des Umsatzsteuerbescheids 2010) noch nicht eingetreten ist, können Sie die Option noch widerrufen.

Wenn der Widerruf nicht mehr möglich ist, oder wenn Sie die Option nicht widerrufen möchten, weil Sie immer noch beabsichtigen, die Wohnung bei gegebenen Möglichkeiten umsatzsteuerpflichtig zu vermieten, müssen Sie den Vorsteuerabzug nach § 15a UStG den tatsächlichen Verhältnissen bei der Verwendung der Wohnung berichtigen. Bei Grundstück beträgt der Berichtigungszeitraum 10 Jahre. Der Berichtigungszeitraum beginnt zum Zeitpunkt, zu dem die Wohnung erstmalig verwendet wird. Steht die Wohnung vor der erstmaligen Verwendung leer, beginnt der Berichtigungszeitraum nach § 15a Abs. 1 UStG erst mit der erstmaligen tatsächlichen Verwendung.

Also, Sie haben beabsichtigt, die Wohnung zu 100% umsatzsteuerpflichtig zu vermieten. Tatsächlich wird die Wohnung zu 0% umsatzsteuerpflichtig vermietet. Somit liegt eine Änderung der Verhältnisse von 100% vor. Ab dem Kalenderjahr, in dem die Wohnung umsatzsteuerfrei vermietet wird, ist grundsätzlich ein Zehntel des gewährten Vorsteuerabzugs zurückzuzahlen. Bitte beachten Sie bei der Durchführung der Berichtigung die Regelungen nach § 44 UStDV und die Aufzeichnungspflichten.

Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.

Besteht noch Unklarheit, verwenden Sie bitte gern die Nachfragefunktion.