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Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe mir vor ca. 4,5 Jahren ein Mehrfamilienhaus von 1900 gekauft, welches ich seitdem saniere. Seit 25 Monaten sind jedoch alle Wohnungen bewohnt. Ich selber bin 5 Monate nach dem Kauf eingezogen. Ich besitze und bewohnte das Haus also länger als 3 Jahre. Für das Haus gibt es drei Grundbucheinträge. Jede Wohnung ist einzeln eingetragen. Meine Wohnung befindet sich im 2.OG. Das Dachgeschoss welches aktuell nicht ausgebaut ist, gehört mit zu meiner Wohnung. Ein Bauantrag zum Ausbau des Dachgeschosses ist gestellt und wird genehmigt werden. Aus beruflichen Gründen arbeite und wohne ich seit Okt. 2011 im europäischen Ausland. Ich habe keinen Wohnsitz mehr in Deutschland. Meine Wohnung in Deutschland steht seit dem leer und ist nicht vermietet.
Den Dachgeschossausbau musste ich somit leider an einen Architekten abgeben, der die Wohnung vermutlich bis Ende April fertigstellen wird. Dieser Ausbau muss über einen Bankkredit finanziert werden. Anschließend soll diese Wohnung vermietet oder verkauft werden.
Nun meine 2 Fragen:

Im Falle einer Vermietung:

Ist es möglich das eingesetzte Eigenkapital was in dem Haus, bzw. Wohnung steckt mit Hilfe eines Immobilienkredites herauszuholen. Dieser Kredit (Zinsen) soll anschließend Jahr für Jahr von der Steuer abgesetzt werden. Nach dem finanzierten Dachgeschossausbau ist das Haus laut nachweisbaren Rechnungen, die teilweise bei Steuererklärungen eingereicht wurden zu 78% finanziert. Da ich jetzt ausgezogen bin und natürliche ein Interesse daran habe dem Staat kein Geld zu schenken, möchte ich die Immobilie bis zu 100% finanzieren. Für meine Bank stellt das nach einer erneuten Schätzung kein Problem dar. Ist es möglich die Zinsen des neuen Kredites bei der jährlichen Steuererklärung abzugeben, bzw. abzusetzen?

Im Falle eines Verkaufes:

Fällt bei dem Verkauf meiner länger als 3 Jahre selbstbewohnten Wohnung Spekulationssteuer an oder nicht?
Denn um diese zu entgehen, muss der Eigentümer die Immobilie aber selbst tatsächlich und auf Dauer bewohnen. Wer nur gelegentlich in der Wohnung wohnt, erfüllt dieses Faktum jedoch nicht. So reicht eine lediglich sporadische Nutzung, zum Beispiel während Bau- oder sonstigen Renovierungsarbeiten nicht aus.
Ich habe ja nur im 2.OG gewohnt und nicht im nicht ausgebauten Dachgeschoss, welches vor dem Verkauf ausgebaut werden soll.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Vermietung:

Nein, Schon bei Anschaffung muss eine Zuordnung erfolgen, d.h. der Kredit muss für die Anschaffung des Objekts genutzt worden sein.


Verkauf: selbst gentutzte Wohnung:

Sie haben die Voraussetzung erfüllt, wenn Sie die Wohnung tatsächlich selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Dabei reicht es aus, dass die Wohnung zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht, auch wenn sie nur gelegentlich genutzt wird. Der Stpfl. kann somit mehrere Wohnungen selbst nutzen, sodass der zeitliche Umfang der Nutzung ohne Bedeutung ist. Dies ist auch dann gegeben, wenn es vor und nach der Selbstnutzung übliche Leerstandszeiten gibt.Ohne Bedeutung ist der zeitliche Umfang der Selbstnutzung, es muss nur überhaupt eine Selbstnutzung stattfinden. Bei gemischter Nutzung eines Gebäudes ist der selbst genutzte Teil begünstigt, da es sich um ein selbstständiges Wirtschaftsgut handelt. Sie muss aber überhaupt nutzbar sein.

Nach Ihren Schilderungen hat m.E. Ihre selbstgenutzte Wohnung somit die Voraussetzungen erfüllt, wenn Sie die 3 Jahre einhalten.

Leer stehende Wohnungen erfüllen diese Voraussetzungen nicht. Genau so, wenn Sie die Wohnung nur ab und zu zur Beherbung von Personen genutzt haben.

Mit freundlichen Grüßen