Frage geschrieben am 09.12.2010 10:53:07Betreff: KAUF EFH VON ELTERN, VERMIETUNG AN ELTERN, ABSCHREIBUNG, WOHNRECHT
Rechtsgebiet: Haus-, GrundbesitzEinsatz: € 40,00Status: Beantwortet
Sehr geehrte Damen und Herren,
folgender Sachverhalt:
Ich möchte das Einfamilienhaus meiner Eltern kaufen und an diese vermieten.
So weit, so klar.
Die lineare Abschreibung im Rahmen der EKSt-Erklärung muss ja um den Bodenwert gekürzt werden.
Ist es möglich, dies zu umgehen, indem man eine Schenkung über das Grundstück und einen Kaufvertrag über das Gebäude aufsetzt?
Kann man alternativ im Kaufvertrag den Wert des Gebäudes und des Bodens (unabhängig vom Bodenrichtwert der Gemeinde) frei definieren?
Wenn ich, um meinen Eltern mehr Sicherheit zu geben, Ihnen ein Wohnrecht einräume - kann ich dennoch einen Mietvertrag mit Ihnen aufsetzen und durch die entstehenden Einnahmen aus V&V auch die Werbungskosten (Kreditzinsen, Abschreibung, etc.) geltend machen?
Ist es -steuerunschädlich- möglich, die Immobilie nach Ablauf von 10 Jahren meinen Eltern zurückzuverkaufen?
Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.
Mit besten Grüßen
folgender Sachverhalt:
Ich möchte das Einfamilienhaus meiner Eltern kaufen und an diese vermieten.
So weit, so klar.
Die lineare Abschreibung im Rahmen der EKSt-Erklärung muss ja um den Bodenwert gekürzt werden.
Ist es möglich, dies zu umgehen, indem man eine Schenkung über das Grundstück und einen Kaufvertrag über das Gebäude aufsetzt?
Kann man alternativ im Kaufvertrag den Wert des Gebäudes und des Bodens (unabhängig vom Bodenrichtwert der Gemeinde) frei definieren?
Wenn ich, um meinen Eltern mehr Sicherheit zu geben, Ihnen ein Wohnrecht einräume - kann ich dennoch einen Mietvertrag mit Ihnen aufsetzen und durch die entstehenden Einnahmen aus V&V auch die Werbungskosten (Kreditzinsen, Abschreibung, etc.) geltend machen?
Ist es -steuerunschädlich- möglich, die Immobilie nach Ablauf von 10 Jahren meinen Eltern zurückzuverkaufen?
Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.
Mit besten Grüßen
Antwort geschrieben am 09.12.2010 12:17:07
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Chalet SeaadaFreiweide 7, 21029 Hamburg, Tel: 04034836886, Fax: 0407212413
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Chalet Seaada als RSS-Feed abonnieren!Sehr geehrter Fragender,
im Rahmen einer Erstberatung auf Basis der von Ihnen hier gegebenen Informationen beantworte ich Ihre Frage gerne wie folgt:
Sie können im notariellen Kaufvertrag den Kaufpreis auf den Grund und Boden und das Gebäude aufteilen. Das Finanzamt muss grundsätzlich die vertragliche Kaufpreisaufteilung übernehmen, solange nicht die Aufteilung unangemessen ist. Dies wäre dann der Fall, wenn der Gebäudewert den Verkehrswert des Gebäudes überschreitet oder der Grund- und Bodenwert den Verkehrswert des Grund-und Bodens überschreitet gem. dem BFH Urteil vom 1.4.2009, IX R 35/08.
Wenn Sie einen Gutachter haben, können Sie natürlich auch seine Aufteilung übernehmen. Diese werden meist vom Finanzamt übernommen.
2. Nießbrauch:
Wenn Sie Eigentümer des Grundstücks werden und Sie Ihren Eltern unentgeltlich ein Nießbrauchrecht an einem Teil einräumen (Zuwendungsnießbrauch), liegt die Einkunftserzielung und der Werbungskostenabzug beim Nießbraucher. Vermieten also Ihre Eltern diesen Teil, können Sie Werbungskosten (nicht Afa) abziehen. Wenn Sie an Ihre Eltern vermieten, funktioniert der Werbungskostenabzug nicht.
Wenn Sie aber das Nießbrauchrecht wie unter Fremden Dritten an Ihre Eltern verkaufen, dann erzielen Sie Einkünfte aus VuV, die Sie auf einen Zeitraum von 10 Jahren verteilen können, wenn das Nießbrauchrecht so lange besteht.
Dann können Sie die Afa und Werbungskosten abziehen.
3.Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren können Sie das Grundstück steuerfrei verkaufen natürlich auch an Ihre Eltern zum Verkehrswert.
Mit freundlichen Grüßen
im Rahmen einer Erstberatung auf Basis der von Ihnen hier gegebenen Informationen beantworte ich Ihre Frage gerne wie folgt:
Sie können im notariellen Kaufvertrag den Kaufpreis auf den Grund und Boden und das Gebäude aufteilen. Das Finanzamt muss grundsätzlich die vertragliche Kaufpreisaufteilung übernehmen, solange nicht die Aufteilung unangemessen ist. Dies wäre dann der Fall, wenn der Gebäudewert den Verkehrswert des Gebäudes überschreitet oder der Grund- und Bodenwert den Verkehrswert des Grund-und Bodens überschreitet gem. dem BFH Urteil vom 1.4.2009, IX R 35/08.
Wenn Sie einen Gutachter haben, können Sie natürlich auch seine Aufteilung übernehmen. Diese werden meist vom Finanzamt übernommen.
2. Nießbrauch:
Wenn Sie Eigentümer des Grundstücks werden und Sie Ihren Eltern unentgeltlich ein Nießbrauchrecht an einem Teil einräumen (Zuwendungsnießbrauch), liegt die Einkunftserzielung und der Werbungskostenabzug beim Nießbraucher. Vermieten also Ihre Eltern diesen Teil, können Sie Werbungskosten (nicht Afa) abziehen. Wenn Sie an Ihre Eltern vermieten, funktioniert der Werbungskostenabzug nicht.
Wenn Sie aber das Nießbrauchrecht wie unter Fremden Dritten an Ihre Eltern verkaufen, dann erzielen Sie Einkünfte aus VuV, die Sie auf einen Zeitraum von 10 Jahren verteilen können, wenn das Nießbrauchrecht so lange besteht.
Dann können Sie die Afa und Werbungskosten abziehen.
3.Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren können Sie das Grundstück steuerfrei verkaufen natürlich auch an Ihre Eltern zum Verkehrswert.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 09.12.2010 12:25:19
Sehr geehrter Herr Seaada,
vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.
Ich vermute, dass bei einem "Wohnrecht" (nicht Nießbrauch), was mit einem marktüblichen (wie unter Fremden Dritten) Mietvertrag unterlegt ist, auch Einkünfte aus VuV und damit AfA und Werbungskosten entstehen - korrekt?
Wird eine notarielle Schenkung über das Grundstück und parallel ein Kauf des Gebäudes vom Finanzamt akzeptiert (somit keine Kürzung der AfA, da das Grundstück nicht im Kaufpreis steckt)? -> Objekt würde nicht über Verkehrswert veräußert.
Besten Dank nochmal und schöne Grüße nach Hamburg.
Sehr geehrter Herr Seaada,
vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.
Ich vermute, dass bei einem "Wohnrecht" (nicht Nießbrauch), was mit einem marktüblichen (wie unter Fremden Dritten) Mietvertrag unterlegt ist, auch Einkünfte aus VuV und damit AfA und Werbungskosten entstehen - korrekt?
Wird eine notarielle Schenkung über das Grundstück und parallel ein Kauf des Gebäudes vom Finanzamt akzeptiert (somit keine Kürzung der AfA, da das Grundstück nicht im Kaufpreis steckt)? -> Objekt würde nicht über Verkehrswert veräußert.
Besten Dank nochmal und schöne Grüße nach Hamburg.
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 09.12.2010 14:48:35
Das Dauerwohnrecht ist ein dingliches Wohnrecht. Das Wohnrecht entsteht durch dingliche Einigung und Eintragung im Grundbuch. Das Wohnrecht kann ebenso wie der Nießbrauch sowohl entgeltlich als auch unentgeltlich bestellt werden.
Die Ausführungen über die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs gelten entsprechend für dinglich gesicherte Wohnrechte.
2. Schenkung
Ich verweise hier auf das BMF-Schreiben, 26.2.2007, IV C 2 - S 2230 - 46/06/IV C 3 - S 2190 - 18/06.
"Werden mehrere Wirtschaftsgüter teilentgeltlich übertragen, ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Zuordnung der Anschaffungskosten auf die einzelnen Wirtschaftsgüter maßgeblich für die Besteuerung, wenn die Zuordnung nach außen hin erkennbar ist und die Aufteilung nicht zu einer nach § 42 AO unangemessenen wertmäßigen Berücksichtigung der einzelnen Wirtschaftsgüter führt. Ansonsten sind die Anschaffungskosten vorweg nach dem Verhältnis der Verkehrswerte den einzelnen Wirtschaftsgütern anteilig zuzurechnen."
M.E. ist somit eine Aufteilung, die Sie im Vertrag vornehmen, möglich.
Bitte beachten Sie, dass gerade hier, eine Abweichung von den zu Grunde gelegten Sachverhalten, zu anderen steuerlichen Konsequenzen führen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Das Dauerwohnrecht ist ein dingliches Wohnrecht. Das Wohnrecht entsteht durch dingliche Einigung und Eintragung im Grundbuch. Das Wohnrecht kann ebenso wie der Nießbrauch sowohl entgeltlich als auch unentgeltlich bestellt werden.
Die Ausführungen über die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs gelten entsprechend für dinglich gesicherte Wohnrechte.
2. Schenkung
Ich verweise hier auf das BMF-Schreiben, 26.2.2007, IV C 2 - S 2230 - 46/06/IV C 3 - S 2190 - 18/06.
"Werden mehrere Wirtschaftsgüter teilentgeltlich übertragen, ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Zuordnung der Anschaffungskosten auf die einzelnen Wirtschaftsgüter maßgeblich für die Besteuerung, wenn die Zuordnung nach außen hin erkennbar ist und die Aufteilung nicht zu einer nach § 42 AO unangemessenen wertmäßigen Berücksichtigung der einzelnen Wirtschaftsgüter führt. Ansonsten sind die Anschaffungskosten vorweg nach dem Verhältnis der Verkehrswerte den einzelnen Wirtschaftsgütern anteilig zuzurechnen."
M.E. ist somit eine Aufteilung, die Sie im Vertrag vornehmen, möglich.
Bitte beachten Sie, dass gerade hier, eine Abweichung von den zu Grunde gelegten Sachverhalten, zu anderen steuerlichen Konsequenzen führen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Ergänzende Informationen vom Steuerprofi geschrieben am 09.12.2010 18:31:59
Ich möchte meine Antwort bezogen auf den Nießbrauch noch mal ergänzen:
Im Urteil des BFH , Urteil v. 3.2.1998, X R 38/96, BStBl 1998 II S. 539 wurde die Gestaltung gebilligt, dass ein Steuerpflichtiger eine Wohnung von seinen Eltern erwirbt, sie gleichzeitig an sie vermietet und den Eltern zur Sicherung des Mietverhältnisses ein Nießbrauchsrecht einräumt.
Die Übertragung muss mit der Einschränkung erfolgen,dass der Vorbehalt des Nießbrauchs nur Sicherungszwecken dient und im Übrigen die Nießbrauchsausübung Ihnen als neuem Eigentümer überlassen wird und nicht durch Ihre Mutter tatsächlich ausgeübt wird.
Somit werden durch die Vermietung der Wohnung an Ihre Eltern Einkünfte aus V+V erzielt, und Sie sind zum Werbungskostenabzug berechtigt.
Sie sollten den Mietvertrag im notariellen Vertrag gleich mit vereinbaren sowie das Nießbrauchrecht. Bei den Formulierungen müssen Sie sich streng an das Urteil des BFH halten.
Ich möchte meine Antwort bezogen auf den Nießbrauch noch mal ergänzen:
Im Urteil des BFH , Urteil v. 3.2.1998, X R 38/96, BStBl 1998 II S. 539 wurde die Gestaltung gebilligt, dass ein Steuerpflichtiger eine Wohnung von seinen Eltern erwirbt, sie gleichzeitig an sie vermietet und den Eltern zur Sicherung des Mietverhältnisses ein Nießbrauchsrecht einräumt.
Die Übertragung muss mit der Einschränkung erfolgen,dass der Vorbehalt des Nießbrauchs nur Sicherungszwecken dient und im Übrigen die Nießbrauchsausübung Ihnen als neuem Eigentümer überlassen wird und nicht durch Ihre Mutter tatsächlich ausgeübt wird.
Somit werden durch die Vermietung der Wohnung an Ihre Eltern Einkünfte aus V+V erzielt, und Sie sind zum Werbungskostenabzug berechtigt.
Sie sollten den Mietvertrag im notariellen Vertrag gleich mit vereinbaren sowie das Nießbrauchrecht. Bei den Formulierungen müssen Sie sich streng an das Urteil des BFH halten.
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