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Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe heute einen Grunderwerbsteuerbescheid erhalten und bin etwas geschockt.

Hintergrund ist, dass mein Bruder und ich eine Wohnung besitzen und diese gegenseitig verkauft haben weil dies für jeden von uns besser finanzierbar ist. Ich habe sozusagen die Wohnung meines Bruders gekauft, er wiederum die Wohnung von mir.

Hierzu haben wir einen Tauschvertrag gemacht und intern die Wert der Wohnungen wie folgt beziffert.
Meine Wohnung: 50.000 Euro (heute Wohnung meines Bruders)
Wohnung meines Bruders: 110.000 Euro (heute meine Wohnung).

Dies ist im Abschnitt III Gegenleistung unseres Notarvertrages so vermerkt.

Nun wurde die wechselseitige Schuldenübernahme in Abschnitt III Gegenleistung Punkt 1 beschrieben. Hierbei übernahm ich die Kredite meines Bruders sowie Grundschuld. Die Grundschuld beträgt 120.000 Euro, der Restkredit zum Zeitpunkt des Verkaufs 113.000 Euro. Diese 113.000 Euro habe ich bei meiner Bank finanziert über einen Kredit.

Mein Bruder hat das gleiche gemacht und hat meine Grundschuld meiner früheren Wohnung in Höhe von 58.000 Euro (damalige Restschuld 46.500 Euro) ebenfalls über einen aufgenommenen Kredit übernommen.

Nun lautet der Grunderwerbsteuerbescheid zu meinem großen Entsetzen auf:

[...]
B. Berechnung und Festsetzung der Steuer
1. Bemessungsgrundlage
Tauschwert: 110.000 Euro
Übernahme Grundschulden-Valutastand: 113.000 Euro
zusammen: 223.000 EUro
Auf den im Abschnitt A bezeichneten Rechtsvorgang entfallen hiervon
1/1 Bemessungsgrundlage = 223.000 Euro

2. Die Grunderwerbsteuer wird festgesetzt auf:
3,5 v.H. der Bemessungsgrundlage 7.805 Euro

3. Zu zahlende Grunderwerbsteuer fällig am 13.02.2012 7.805 Euro.

[...]

Das für mich schlimme ist hierbei, dass die Wohnung tatsächlich nur 110.000 Euro wert ist und ich (als auch mein Bruder bei seinem Grunderwerbsteuerbescheid) jeweils den Tauschwert plus die übernommenen Schulden als Bemessungsgrundlage haben.

Meines Erachtens kann dies doch so nicht stimmen. Schließlich gibt es keinen weiteren Geldfluß von mir zu meinem Bruder. D.h. ich habe lediglich die 113.000 Euro Schulden übernommen aber keinen weiteren Kaufpreis usw. bezahlt.

Was kann ich tun bzw. handelt das Finanzamt korrekt?
Habe ich einen handwerklichen Fehler beim Tauschvertrag gemacht? Dort ist lediglich erwähnt:

- Zunächst die Beteiligten
- Dann die Beschreibung der Tauschgegenstände (Grundbuchverweis) in Abschnitt I

Danach Abschnitt II +IIIwie folgt:

II Tausch
Es übertragen im Wege des Tausches:
a) Herr S.J. das vorgenannte Wohnungseigentumsrecht Nr. 4 mit allen Rechten und Bestandteilen an seinen dies annehmenden Brude, Herrn M.J, zu Alleineigentum
b) Herr M.J. das vorgenannte Wohnungseigentumsrecht Nr. 2 mit allen Rechten und Bestandteilen an seinen dies annehmenden Bruder S.J, zu Alleineigentum.

Nach Vollzug dieser Urkunde wird Herr M.J. Alleineigentümer des Wohnungseigentumsrechts Nr. 4 und Herr S.J. Alleineigentümer des Wohnungseigentumsrechts Nr. 2 sein.

III Gegenleistung

Die Beteiligten haben den Wert der beiden Wohnungseigentumsrechte intern wie folgt vereinbart:
a) Wohnungseigentumsrecht Nr. 4 des Herrn S. J. = Euro 50.000,- und
b) Wohnungseigentumsrecht Nr. 2 des Herrn M. J. = Euro 110.000,-

1. Wechselseitige Schuldenübernahme
[...]

2. Weitere Gegenleistungen
Weitere Gegenleistungen sind ausdrücklich nicht geschuldet.

[Danach endet Abschnitt III und es folgen noch allgemeine Vertragsbestimmungen IV wie folgt:]

Besitz, Nutzen, die Steuern und sonstigen öffentlichen Lasten aller Art, die Verkehrssicherungspflicht, die Gefahr des zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung gehen jeweils ab dem 1. Juli 2011 auf den jeweiligen Erwerber über.

Jeder Vertragsteil haftet dem anderen für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang und für die Freiheit des Tauschgegenstandes von im Grundbuch eingetragenen Rechten Drittter, soweit nicht einer der Vertragsteile vorstehend eine Belastung übernommen hat.

Jegliche Gewährleistung für Sachmängel aller Art ist ausgeschlossen
Jeder der Erwerber übernimmt den Vertragsgegenstand wie er liegt und steht.

Danach folgen Abschnitt V Vollzugsauftrag
VI Grundbucherklärungen
VII Hinweise des Notars.


Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

ihre Reaktion auf den Grunderwerbsteuerbescheid kann ich gut nachvollziehen. Der Bescheid ist schlicht falsch. Sie müssen auf jeden Fall sofort, innerhalb der Einspruchsfrist, Einspruch gegen den Bescheid einlegen.

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht vor, die Grunderwerbsteuer bei einem Grundstückskauf nach dem Wert der Gegenleistung zu bemessen (Par. 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG). Danach ermittelt sich die Bemessungsgrundlage in Ihrem Fall wie folgt:

Wert der Schuldübernahme 113.000
+ Wert der hingegebenen Wohnung 50.000
- Schuldübernahme ihres Bruders 46.500
= 116.500 EUR

Bei einem Steuersatz von 3,5 % ergibt das eine GrESt von 4077 EUR. Die Berechnung für Ihren Bruder erfolgt analog. Die einzige Unkonstante bei der Angelegenheit ist der Wert der jeweiligen hingegebenen Wohnung. Das Finanzamt kann sich an den in dem Vertrag angegeben Wert halten. Es kann aber auch versuchen, selbst einen Wert zu ermitteln ( es gilt dann der gemeine Wert). Das würde aber in ihrem Fall keinen großen Sinn ergeben, da sie als Vertragsparteien davon ausgehen, dass keiner dem anderen etwas geschenkt hat.

Bleiben Sie hartnäckig. Die Berechnung des Finanzamtes ergibt keinen Sinn und ist falsch.

Falls Sie nich Rückfragen haben, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. Falls Sie Unterstützung bei der Führung des Einspruchs benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ansonsten wünsche ich Ihnen viel Erfolg.