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Sehr geehrte Damen und Herren,

ich als privat Person bin dabei ein vermietetes Laden (Fisörsalon) zu erwerben. Der momentane Vermieter und der Mieter betreiben jeweils ein Gewerbe. Obwohl im Mietvertrag für Miete und Nebenkosten kein Mwst. verlangt wurde, ist bei den jährlichen Nachzahlung die Mwst. ausgewiesen.

Da ich den Mietvertrag übernehmen werde, möchte ich wissen ob ich dem Mieter von nun an die Nebenkosten bzw. die Nachzahlung ohne Mwst. ausweisen kann ? Kann es sein das das Finanzamt die Mwst. später von mir verlangt ?

Mit freundlichen Grüßen

H.Ö

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Ich weise Sie darauf hin, dass angesichts des knapp vorgetragenen Sachverhalts und dem Umstand, dass ich den schriftlichen Mietvertrag nicht einsehen kann, hier nur eine erste rechtliche Einschätzung der Rechtslage erfolgen kann und die Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt vor Ort nicht ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

1.Vermietungsleistungen sind nach dem UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Jedoch werden Sie als Vermieter - auch als Privatperson - "Unternehmer "im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, wenn Sie eine vermietete Immobilie erwerben. Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob die Vermietung umsatzsteuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei erfolgt.

Ein Vermieter, der an einen "Unternehmer" im Sinne des Umsatzsteuergesetzes vermietet, ist jedoch berechtigt, Umsatzsteuer zu erheben (sogenannte Optierung zur Umsatzsteuer). Dann kann man als Vermieter auch die Vorsteuer aus den Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie gegenüber dem Finanzamt geltend machen.

Dabei ist die Bemessungsgrundlage die Miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung.

Ist im Mietvertrag erwähnt, dass die Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist, so wird dies zivilrechtlich so ausgelegt, dass die Umsatzsteuer in dem Mietzins enthalten ist.

Da ich den Vertrag nicht kenne, kann ich zu der Auslegung des Vertrages keine Aussage treffen.

In Ihrem Fall sollten Sie von dem Verkäufer der Immobilie im Kaufvertrag ausdrücklich eine Aussage zu der Umsatzsteuererhebung verlangen und im Innenverhältnis die Haftung für die Umsatzsteuer des Verkäufers ausschließen und die Freistellung von der Inanspruchnahme verlangen. Er soll dann erklären, ob er Vorsteuer aus den Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie geltend gemacht hat. Dann hätte er auch die Umsatzsteuer aus den Mieteinnahmen abführen müssen. Sie haften möglicherweise gegenüber dem Finanzamt für die Umsatzsteuer rückwirkend, können diese Zahlung dann bei entsprechender Absicherung im Kaufvertrag gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Ist die Vermietung umsatzsteuerfrei, so ist auch auf die Nebenkosten bei der Jahreserklärung keine Umsatzsteuer zu erheben (Die Nebenleistung folgt im Umsatzsteuerrecht stets der Hauptleistung).

Wie gesagt, Sie haben vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch in der Hand, eine für sichere Regelung hinsichtlich der Umsatzsteuererhebung zu treffen. Sollten bei der Immobilie größere Instandsetzungsarbeiten anstehen, ist es zu überlegen, ob Sie gegenüber dem Mieter dann nicht eine Änderung des Mietvertrages (sollte dieser tatsächlich ohne Umsatzsteuer abgeschlossen sein) anstreben und Umsatzsteuer erheben. Die Umsatzsteuer ist dann nur ein durchlaufender Posten, der Mieter erhält diese Zahlung als Vorsteuer erstattet.

Den von Ihnen geschilderten Sachverhalt sollten Sie daher umfassend von Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt prüfen lassen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage oder auch eine weiteregehende Beratung gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin