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Ich muss für das Jahr 2010 eine EInkommenssteuererkärung erstellen, bei der auch die Anlage V auszufüllen ist.

Im Jahr 2010 hatte ich zwei Wohnungen vermietet, wurde für das kleine Mietshaus aber zu sehr hohen Erschließungsbeiträgen/ Straßen- und Kanalbaumaßnahmen herangezogen. Diese möchte ich als Werbungskosten bzw. Erhaltungmaßnahmen von der Steuer absetzen.

Nun meine Fragen:

1. Stimmt es, dass solche Baumaßnahmen bei selbst genutzten Immobilien grundsätzlich nicht steuerlich abgesetzt werden können, bei vermieteten aber unter bestimmten Voraussetzungen doch?


2. Bei einem Mietshaus: Ist es möglich, die Kosten

a) für den Ausbau (Verbreiterung) einer bereits vorhandenen Teerstraße als Werbungskosten bzw. Erhaltungsmaßnahmen abzusetzen? Die Straße war schon vor der Baumaßnahme geteert und dem öffentlichen Verkehr gewidmet (§ 6 StrWG NRW), die Stadt bezeichnete den Ausbau, der zeitgleich mit einem Kanalbau erfolgte, aber als „erste Herstellung i.S.v. §§ 127 ff BauGB als Anbaustraße", die erhobenen Kosten als „Erschließungsbeitrag gem §§ 127 ff BauGB".

b) Ist es möglich, Kosten für den Bau eines Kanals und den Anschluss des Hauses an den Kanal (von der Stadt als „Kanalanschlussbeitrag" bezeichnet) ebenfalls abzusetzen, wenn vorher noch gar kein Kanal existierte, sondern Sickergruben betrieben wurden? Ist das eine absetzbare Erhaltungsaufwendung oder aber sind das nicht absetzbare nachträgliche Anschaffungkosten/ Herstellungkosten des Grundstücks?

3. Falls sich bei Frage 2 ergibt, dass ich Kosten (a und/ oder b) absetzen kann, ist es dann möglich, diese über 5 Jahre/ mehrere Jahre gestreckt abzusetzen und falls ja: Wo trage ich das in der Steuererklärung / Anlage V genau ein?

HIntergrundinfo:

Zum HIntergrund meiner Fragen: Neben meinen Mieteinnahmen hatte ich für das Jahr 2010 nur sehr geringe Einkünfte, da ich eine freiberufliche (nicht gewerbliche) Tätigkeit neu aufgenommen hatte, die erst langsam anlief. Ich erwarte in den Jahren 2011 bis 2015 höhere Arbeitseinkünfte ( aus selbständiger Tätigkeit bzw. einer in 2011 zusätzlich aufgenommenen Teilzeitarbeit). Deshalb würde es für mich überhaupt keinen Sinn machen, die hohen Straßenbaukosten allein im Jahr 2010 abzusetzen, für das ich ohnehin kaum EInkommen zu versteuern hatte. I

Zusatzinfo/ Zusatzfragen: Spielt es eine Rolle, dass die Immobilie 2009 geerbt wurde und die Straßenbaukosten/ Kanalbaukosten bei der Erbschaftssteueerklärung als Nachlass-Schulden berücksichtigt wurden? Und spielt es eine Rolle, dass die Baumaßmen schon 2007 begonnen, aber mir erst 2010 in Rechnung gestellt wurden?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung
unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Ihre Einschätzung, dass die Erschließungskosten bei selbst genutzten Immobilien grundsätzlich nicht steuerlich abgesetzt werden können, bei vermieteten aber unter bestimmten Voraussetzungen doch, trifft zu. Unmittelbar abzugsfähig sind bei vermieteten Objekten jedoch nicht die ersten Erschließungskosten
im Rahmen eines Neubaus, jedoch in dem Fall, wenn bestehende Einrichtigungen saniert werden.

Grundsätzlich gilt:

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Eine derartige Veranlassung liegt vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden.

Eine "direkte" oder unmittelbare Veranlassung ist nicht erforderlich, eine mittelbare Veranlassung genügt. Dieses Merkmal ist entscheidend, denn Sie sind nicht Bauherr der Maßnahme, sondern Sie müssen die Verwaltungsmaßnahme akzeptieren.

Die Kosten für die Verbreiterungs der Teerstraße sind danach
als Werbungskosten abzugsfähig, denn Ihr Grundstück selbst wird durch die Maßnahme nicht verändert.

Sie können die Aufwendungen auch über mehrere Jahre verteilen.

Bei der Einrichtigung eines Kanals nach Stillegung einer Sickergrube wird die Abwasserentsorgung auf den neuen technischen Stand gebracht, aber nicht vollständig neu hergestellt.
Daher handelt es sich insoweit auch um sofort abzugsfähige Werbungskosten. (BFH Urteil vom 23.2.1999, Az IX R 61/96).

Die Aufwendungen können Sie auf bis zu fünf Jahren verteilt absetzen, jeweils in gleich hohen Beträgen.

Das erste Abzugsjahr kann nur das Jahr sein, in dem Sie Zahlungen leisten, § 11 EStG "Abflussprinzip".

Setzen Sie die Erhaltungsaufwendungen im Jahr 2009 in voller Höhe ab, entsteht möglicherweise ein steuerlicher Verlust, den Sie entweder ganz oder teilweise zurück tragen können, der Restbetrag
aus einem teilweisen Verlustrücktrag, bzw. der komplette verbleibende Verlust wird in das Folgejahr vorgetragen. Sie sollten hier professionelle Hilfe durch einen Steuerberater in Anspruch nehmen, um die für Sie günstigere Variante zu berechnen.

Die Fragen im Zusammenhang mit der Nachlassabwicklung spielen hier keine Rolle.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage gerne zur Verfügung,

mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steueberaterin

Wer
Der BFH hat in diesem Sinn ber

b) Ist es möglich, Kosten für den Bau eines Kanals und den Anschluss des Hauses an den Kanal (von der Stadt als „Kanalanschlussbeitrag" bezeichnet) ebenfalls abzusetzen, wenn vorher noch gar kein Kanal existierte, sondern Sickergruben betrieben wurden? Ist das eine absetzbare Erhaltungsaufwendung oder aber sind das nicht absetzbare nachträgliche Anschaffungkosten/ Herstellungkosten des Grundstücks?

3. Falls sich bei Frage 2 ergibt, dass ich Kosten (a und/ oder b) absetzen kann, ist es dann möglich, diese über 5 Jahre/ mehrere Jahre gestreckt abzusetzen und falls ja: Wo trage ich das in der Steuererklärung / Anlage V genau ein?