Suchen

Suchen

Suchen

Suchen

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Ehemann und ich besitzen ein Grundstück, das demnächt mit einem Zweifamilienhaus bebaut werden soll. Wir haben keinen Ehevertrag abgeschlossen und stehen je zur Hälfte im Grundbuch.
Nach Fertigstellung des Gebäudes soll die Wohnung im EG von uns beiden für private Zwecke und die Wohnung im OG von mir alleine für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Ich möchte das OG als Lohnbüro nutzen und werde dabei umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielen.
Das Haus wird insgesamt ca 238.000 € kosten (netto 200.000 € + 38.000 € USt). Ich möchte ungern das OG ins Betriebsvermögen einlegen und habe mir folgende Vorgehensweise überlegt.
Wir beide als Ehepaar schließen mit der Baufirma einen Werkvertrag ab, die Rechnungen werden auf beide Namen lauten, z.B. Eheleute Mustermann oder Stefan und Sandra Mustermann. Wir erklären dem Finanzamt gegenüber, dass wir das OG an mich (die Ehefrau Sandra Mustermann) umsatzsteuerpflichtig vermieten wollen, und holen uns die Hälfte der Vorsteuer von 19.000 € (38.000 € / 2) vom Finanzamt zurück. Nach Fertigstellung des Hauses vermieten wir (Eheleute Mustermann) das OG umsatzsteuerpflichtig an mich (Sandra Mustermann).
Wenn ich richtig informiert bin, soll es mindestens 10 Jahre so laufen, damit wir Eheleute Mustermann die Vorsteuer vom Kaufpreis nicht anteilig zurückzahlen (§ 15a UStG) und die stillen Reserven beim Verkauf versteuern müssen (§ 23 EStG).
Angenommen in 10 Jahren gebe ich mein Geschäft auf und wir Eheleute Mustermann vermieten das OG an einen Fremden umsatzsteuerfrei. Änderung der Nutzungsverhältnisse. § 15a UStG greift aber nicht mehr, das 10 Jahre verstrichen sind. Ist es korrekt so?
Wie ist es aber, wenn wir in 10 Jahren selbst ins OG ziehen, die Vermietungstätigkeit also ganz aufgeben. Müssen wir das OG zum Teilwert aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen entnehmen und die stillen Reserven versteuern? Haben wir überhaupt beim Kauf der Immobilie mit Absicht, diese später zu vermieten, ein Betriebsvermögen gebildet oder bleibt die Immobilie im Privatvermögen? Und geht es überhaupt, dass Eheleute an einen Ehegatten-Unternehmer vermieten? Kann das Finanzamt diese Variante mit der Begründung ablehen, dass ich nicht an mich selbst vermieten kann? Was würden Sie uns empfehlen, um die Vorsteuer aus dem Kaufpreis zurückzuholen und später keine bösen Überraschungen erleben?
Im voraus besten Dank.

Sehr geehrterFragenstellerin,
gerne beantworte ich Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung der Vorgaben dieser Plattform.
Bitte bedenken Sie, dass Sie hier ein recht komplexes Thema aufgeworfen haben und ich Ihnen in diesem Rahmen nur erste grundsätzliche Hinweise geben kann. Bedenken Sie nur, dass in Ihrer Fragestellung verschiedene steuerrechtliche (Ertragsteuer, Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer) und zivilrechtliche Aspekte ineinander greifen.
Eine ausführliche steuerrechtliche und zivilrechtliche Beratung kann durch meine Ausführungen nicht ersetzt werden.
Frage: Betriebsvermögen
Soweit Sie Eigentum an den genutzten Räumlichkeiten erlangen, werden Sie nicht umhin kommen, diese Büroräume bzw. das OG, wenigstens mit dem Ihnen zuzurechnenden Anteil, als Betriebsvermögen zu behandeln. Je nach Gestaltungsvariante ggf. als Sonderbetriebsvermögen. Ihr Anteil wäre demnach steuerlich verstrickt und es gilt für Sie nicht mehr die 10-Jahresfrist des § 23 EStG. Der Anteil Ihres Ehemannes bleibt bei diesem Privatvermögen.
Bei einer Aufgabe Ihres Unternehmens gelten die Räumlichkeiten als in ihr Privatvermögen entnommen. Eventuell gebildete stille Reserven müssen versteuert werden. Sie müssten eine Bewertung zum Zeitpunkt der Entnahme vornehmen.
Frage: Umsatzsteuer
Ihre Annahme hinsichtlich § 15a UStG ist prinzipiell richtig. Nach Ablauf der 10-Jahresfrist erfolgt keine Berichtigung des ursprünglichen Vorsteuerabzugs mehr.
Frage: „Geht es überhaupt, dass Eheleute an einen Ehegatten-Unternehmer vermieten?"
Ja, das geht schon. Umsatzsteuerlich wären die Eheleute als Vermietungs-Gesellschaft oder -Gemeinschaft Unternehmer im Sinne des UStG.
Frage: „Kann das Finanzamt diese Variante mit der Begründung ablehnen, dass ich nicht an mich selbst vermieten kann?"
Ertragsteuerlich würde das Mietverhältnis hinsichtlich ihres Anteils an der Vermietungsgesellschaft nicht anerkannt werden (Transparenzprinzip). Technisch würde dies wahrscheinlich unter Zuhilfenahme des Konstrukts von Sonderbetriebseinnahmen und Sonderbetriebsvermögen gelöst. Im Ergebnis landet dann ihr Anteil an dem OG in ihrem Betriebsvermögen. Die auf Sie entfallenden Mieteinnahmen und –ausgaben werden gegenseitig neutralisiert.
Frage: „Was würden Sie uns empfehlen, um die Vorsteuer aus dem Kaufpreis zurückzuholen und später keine bösen Überraschungen erleben?"
Die Beantwortung dieser Frage erfordert eine ausführlichere Beratung unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Situation, da in jeder Gestaltungsvariante die verschiedenen Steuerarten und zivilrechtliche Gegebenheiten zu berücksichtigen sind. Eine mögliche Variante könnte z.B. sein, dass Sie als Ehefrau ein Sonder- oder Teileigentum an dem OG erlangen, im Gegenzug könnte ihr Ehemann entsprechendes Sondereigentum an dem EG erhalten. Der Bauträger könnte Ihnen als gewerbliche Unternehmerin dann direkt eine Rechnung erstellen, von der Sie direkt den Vorsteuerabzug geltend machen können. Die Konstruktion eines Mietverhältnisses würde in der Variante entfallen. Nachteil: Das OG wird zu 100 % Betriebsvermögen mit allen Nachteilen. Man könnte die Variante auch „umdrehen", das hieße ihr Ehemann würde das OG erstellen und steuerpflichtig an Sie vermieten. Das fühlt sich allerdings etwas gekünstelt an (Stichwort: Eierlegende Wollmilchsau), man müsste diese Variante auf jeden Fall vorher genauer untersuchen; Sie stünden damit auf jeden Fall unter verstärkter Beobachtung des Finanzamtes, das hier einen Gestaltungsmissbrauch wittern würde.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten zufriedenstellenden Überblick geben. Ich würde Ihnen noch einmal eindringlich empfehlen, den gesamten Prozess durch eine steuerliche Beratung begleiten zu lassen.